Avertisment: Legea Nordis oferă doar o iluzie de siguranță
Recent adoptată de Senat, „Legea Nordis” promite, prin declarațiile parlamentarilor, protecția cumpărătorilor de locuințe. Cu toate acestea, experții juridici din domeniul imobiliar, inclusiv avocatul Paul Dumbrăvanu, susțin că acest act normativ nu face decât să ofere o iluzie de siguranță.
Dumbrăvanu evidențiază lipsa garanțiilor reale și menținerea avantajelor disproporționate pentru dezvoltatori, subliniind faptul că modificările legislative creează doar aparența protecției consumatorilor. „Proiectul nu abordează cauzele reale ale vulnerabilității cumpărătorilor. În loc să implementeze măsuri preventive, adoptă soluții reactive care nu rezolvă problema de fond – riscul disproporționat asumat de cetățean”, afirmă avocatul.
Principalele probleme ale Legii Nordis
Analiza juridică a legii scoate în evidență trei probleme fundamentale:
1. Dezechilibrul în alocarea riscului financiar
Spre deosebire de sistemele europene performante care limitează avansul la 0-5%, România permite un avans de până la 15%, iar etapele de plată sunt vag definite. Aceasta permite dezvoltatorilor să încaseze până la 65% din preț înainte de finalizarea lucrărilor, ceea ce reprezintă o expunere excesivă pentru cumpărători în stadiul cel mai riscant.
2. Abordarea reactivă în locul prevenției
Legea prevede sancțiuni de 1% din cifra de afaceri pentru nereguli, dar nu impune măsuri preventive esențiale, precum conturi escrow sau garanții de finalizare. „Aplicarea unei sancțiuni după deturnarea fondurilor nu ajută cumpărătorul care și-a pierdut avansul. Este o măsură simbolică, nu o soluție”, subliniază Dumbrăvanu.
3. Iluzia statutului privilegiat în caz de insolvență
Deși legea oferă un rang privilegiat pentru cumpărători în masa credală, acest statut este secundar față de creditorii garantați, precum băncile. „Practic, acest privilegiu e decorativ. După satisfacerea băncilor, nu mai rămâne mare lucru pentru restul creditorilor, inclusiv pentru cumpărători”, conchide avocatul.
În concluzie, „Legea Nordis” pare să fie o soluție insuficientă, care nu abordează problemele fundamentale ale pieței imobiliare din România, lăsând cumpărătorii expuși riscurilor semnificative.
Avertisment: Legea Nordis oferă doar o iluzie de siguranță
Legea adoptată de Senat, cunoscută sub numele de „Legea Nordis”, introduce câteva modificări notabile, cum ar fi limitarea avansului la 15% și eșalonarea plăților în funcție de stadiul lucrărilor. Cu toate acestea, specialiștii subliniază că fără mecanisme preventive solide și garanții financiare clare, protecția oferită cumpărătorilor rămâne mai mult o promisiune decât o realitate.
Paul Dumbrăvanu, expert în domeniu, afirmă că aceste propuneri legislative sunt superficiale și nu abordează cauzele fundamentale ale vulnerabilității cumpărătorilor. El avertizează că în cazul insolvenței unui dezvoltator, investitorii vor avea șanse reduse de a-și recupera banii. Deși legea propune un statut privilegiat pentru cumpărători în procedura de insolvență, acest privilegiu nu oferă prioritate față de creditorii garantați, precum băncile care dețin ipoteci.
Dumbrăvanu menționează că creditorii garantați își vor exercita dreptul de preferință asupra bunurilor ipotecate înainte ca sumele să fie distribuite creditorilor privilegiați, ceea ce ar putea lăsa cumpărătorii fără resurse suficiente pentru a-și recupera creanțele.
În concluzie, pentru a asigura o protecție reală a investitorilor în sectorul imobiliar, sunt necesare reglementări suplimentare, cum ar fi implementarea unui sistem de garanții financiare obligatorii, reducerea plafonului pentru avans și crearea unui Fond de Garantare al Dezvoltatorilor.
Legea Nordis, deși pare să ofere protecție cumpărătorilor, prezintă lacune semnificative care pot transforma această protecție într-o simplă iluzie. De exemplu, în cazul falimentului dezvoltatorului, cumpărătorii obțin statutul de creditor privilegiat, plasat imediat după creanțele statului.
Cu toate acestea, lipsa unei priorități în raport cu creditorii garantați, cum ar fi băncile, subliniază o problemă majoră. În majoritatea cazurilor, activele disponibile ale dezvoltatorilor sunt deja ipotecate, ceea ce face ca prevederea respectivă să fie practic ineficientă. Astfel, cumpărătorii pot să se confrunte cu dificultăți majore în recuperarea investițiilor lor, punând în evidență fragilitatea protecției oferite de Legea Nordis.
